房贷利率下调了，买房的真正成本包括哪些？你了解买房的真正成本算吗？随社保网小编来了解一下。
购买房产需考虑首付、摩擦成本、贷款利息等总成本。了解盈亏平衡点有助于做出购房法规。购房虽成本高，但带来的安全感和幸福感值得投入。掌握个人财务情况有助于实现购房梦想。最新个人住房公积金贷款利率下调啦→根据中国人行2024年5月17日关于下调个人住房公积金贷款利率的通告的要求，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。很多人都知道房贷利率正在下调了，那购房的成本也会下降了，我们现在购房的是不是划算？但你了解购房的成本是多少？如何计算的？
很多人都有买卖房屋的经验，但绝大多数人都只会考虑房屋的首付和月供自己是否能够负担的起。大多数估计并不清楚购买一套房子真正的成本有哪些吧？
实际上买一套房，我们需要付出哪些成本。
学会了这个计算方法，我们不仅可以在买房的时候更好地安排资金，更能知道卖房的时候售价多少对应多少收益。真正做到心中有数，买房卖方不糊涂。
我们以购买一套售价100万，面积90平的二手房为计算案例。假定首付3成，剩余全部用商贷，房贷利率4.9%，等额本息，按揭30年。房子目前持有时间为5年。
购买这套房子的成本分为以下几类：
1.首付成本
房屋总价100万，评估价100万，首付30%就是30万，商贷70万，月供3715元。
2.摩擦成本
购买二手房的时候，需要支付中介费，商贷费，税费等一系列费用，这里总称为摩擦成本。如果是一手房，可以替换为对应的费用。
中介费：按2.5%，是2.5万。
商贷费：按0.6%，是4200。
契税个税：各1%，共2万。
营业增值税：持有超过两年，营业税
大家可以根据当地的法规和房屋的实际情况来计算自己的房产费用。
总计房子的摩擦成本是49200元。
也就是说，购买这套房子，实际的总价是104.92万，现金需要准备至少30万+4.92万=30.92万。
总价100万的房子，面积90平，房屋的单价在1.25万，实际单价是1.3115万。
3.贷款和利息成本
假定这套房已经供了5年整，用房贷计算器可以算出来贷款的成本。
5年中，每月还款3715元，总计还款22.29万。
其中已还金额58116.045元，利息成本164183.955元，还剩余641883.955元的贷款需要偿还。
4、总成本
在这5年内，我们花费在这个房子上的总成本是多少呢？
总成本=首付成本+摩擦成本+5年贷款和利息成本
5年总成本=30万+4.92万+22.29万=57.21万
同时，在银行还剩余641883.955元要还，假如在还贷的第六年开始把这套房卖了，截止这个时间点，这套房子我们要付出总：57100+641883.955=698983.955元。只有卖到这个价格，才算是真正盈亏平衡。（当然，这里没有计算5年内的房租收益，哪怕是自主其实也是可以换算房租收益的。如果想这样计算，可以算进去，实际不需要卖到121万多就能够盈亏平衡。）
我们可以算下，121万多的总价，相对于购入时的100万，要涨价21万多，也就是涨幅10.7%，年平均增长2.14%，卖出去才不会亏本。
其实，在房子买入的时候，我们就要考虑，这个房子将来有没有升值的潜力。一套房子入手，如果不能够逐年增值，哪怕原价卖出，其实都是亏的。
尽管很多人说，自住的房子不考虑卖掉，不需要管涨跌。但在大城市，很多人没有方法一步到位，都是先上车，在经济条件好了之后，家庭成员增多，考虑孩子的教育问题，还是会有改善置换的需求。
在购房前详细计算购房成本，对做出我们正确的购房决策还是有很大启发和帮助的。
具体内容如下：
1.可以让我们确定首付和摩擦成本，避免资金不足。
也提醒我们，一套房子的摩擦成本其实是很高的，尤其是二手房。买房决策需慎重，避免频繁换。
2.清晰知道实际的月供，建议月供×12不超过家庭年收入的50%即可。
3.确定房子的盈亏平衡点，假如N年后卖出，需要卖到多少钱才能够不亏本。
反过来也可以促使我们去思考自己的选择，这个房子价格是否合适，是否有增值潜力，而不是头脑发热就做出确定。
回到现实层面，虽然算下来持有一套房子的成本不低，但房子带给一个人的安全感和幸福感还是很高的。这就是为什么，哪怕要背负几十年的房贷，人们还是前赴后继，甘之如饴。
古语说：“有恒产者有恒心。”
在城市的万家灯火里，有属于自己的一盏，才让我们有了归属感，踏踏实实为生活奋斗。